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동의 받은 전차인의 의무 -사실관계편 (대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결)
명도만 생각합니다. 법무법인 명도, 정민경변호사입니다.
전차인은 법률로 보호받기 어렵다는 사실을 잘 알고 있을 텐데요, 그럼에도 임대료 부담 등으로 전대차계약을 체결하는 경우가 상당히 발생하고 있습니다.
적어도 최소한의 법률적 도움을 얻기 위해서는 임대인의 동의를 받는 것이 필수적인데요, 이번 이야기는 임대인의 동의를 받은 전차인에 관한 이야기입니다.
1. 원고(甲)의 주장 원고는 임차인인 乙이 차임을 연체하여 임대차계약이 해지되었으므로 피고(丙)은 임차인 乙이 연체한 차임을 지급할 의무가 있고, 전대차계약상 피고는 월 330만 원의 차임을 지급하기로 약정한 사실이 있으므로 A건물의 인도완료일까지 월 330만 원의 비율에 의한 부당이득을 지급하여야 한다고 주장하였습니다.
2. 피고(乙)의 주장 피고(丙)는, ① 2016. 7. 19.까지의 차임은 乙에게 전부 지급하였으므로, 원고는 그 이후의 차임에 대하여만 지급을 구할 수 있고, ② 이 사건 건물 중 일부를 전차한 피고가 임대차계약상의 차임 전부에 대하여 책임지는 것은 부당하며, ③ 피고는 乙과 사이에 전대차계약상의 차임을 감액하였으므로, 그 감액된 금액을 기준으로 차임 및 차임 상당 부당이득금이 산정되어야 한다고 주장하였습니다.
3. 원심의 판단 원심은 ① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차목적물을 전대한 때에는 전차인이 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, ② 피고와 소외인 사이의 전대차계약상의 차임 감액 합의로 임대인인 원고에게 대항하지 못한다고 판단하였습니다.
4. 대법원의 판단 이에 반하여 대법원은 전대차계약상의 차임이 이 사건 임대차계약상의 차임보다 적으므로, 전차인인 피고는 이 사건 임대차계약상의 차임의 범위 내에서 이 사건 전대차계약상의 차임을 임대인인 원고에게 직접 지급할 의무를 부담하고, 피고와 소외인과 사이에 전대차계약상의 차임이 감액되었다면, 특별한 사정이 없는 한 그와 같이 감액된 차임을 지급할 의무를 부담한다. 또한 전차인인 피고가 임대차종료 후 이 사건 건물 중 2층 부분의 인도 시까지 원고에게 반환하여야 할 차임 상당 부당이득액도 부당이득 당시의 실제 차임이 산정되지 않는 한 감액된 차임을 기준으로 할 것이지 감액 전 차임을 기준으로 할 것이 아니라고 판단하였습니다. 대법원은 전차인은 전대차계약으로 전대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않고 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에 의무를 지지 않는다고 밝혔는데, 이는 임대인의 동의를 얻은 전차인의 의무범위를 명시하였다는 점에서 의의가 있다할 수 있습니다.
5. 쟁점의 정리 임대인의 동의를 얻지 않은 전차인은 임대인에게 어떠한 대항도 할 수 없다는 사실은 명백하므로 여기서 문제가 되는 것은 임대인의 동의를 얻은 전차인의 경우에 한정됩니다. 이 사건은 전차인이 임대인에게 직접 부담하는 의무의 범위가 쟁점이 되었고, 그 범위를 판단함에 있어 전대차계약의 효력과 전차인의 임대인에 대한 부담의무를 정한 민법 제630조 제1항, 계약자유의 원칙 등이 고려 대상이 되었습니다.
다음 이야기에서 법원이 고려한 위 요소들과 함께 전차인의 법률상지위에 관하여 이야기를 이어가 보도록 하겠습니다.
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