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제목 [시즌3-89화] 동의 받은 전차인의 의무-검토의견편
글쓴이 법무법인 명도 2018-09-17 18:23:28
 

동의 받은 전차인의 의무

-검토의견편

(대법원 2018. 7. 11. 선고

2018200518 판결)

 

법무법인명도_로고_빨간배경.png

 

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정민경변호사입니다.

 

  지난 이야기에서 임대인의 동의를 얻은 전차인에게 발생한 문제에 관한 판례를 살펴보았는데요, 임대인에게 동의를 얻은 전차인의 권리에 관하여 하나씩 검토해고자 합니다.

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1. 전대의 효과

   민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없는 전대를 하지 못한다고 하여 원칙적으로 임차인의 전대를 금지하고 있고, 이는 해지사유에 해당하기도 합니다.

  예외적으로 임대인이 전대를 동의할 경우에는 가능한데요, 민법 제630조는 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다고 정하고 있습니다.

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  이에 관하여 우리법원은 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 계약(전대차계약)이 성립하나, 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지 않지만 임대인의 보호를 위해 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담하도록 하는 것이라고 판시하고 있습니다(대법원 2017. 12. 28. 선고 2017265266 판결 참조).

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2. 전차인이 부담하는 의무의 범위

  우리 민법과 판례에 의하면 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담하도록 정하고 있는데, 그 범위에 관하여는 구체적으로 정하지는 않고 있습니다.

  이 사건 판례는 전차인이 부담하는 의무범위에 관하여 언급하고 있다는 점에서 의미가 있는데요, 전차인은 전대차계약으로 전대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않고 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않는다고 밝히고 있습니다.

   즉, 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무를 부담하지만, 그 부담은 전대차계약 내용에 한정된다는 것입니다.

  예를 들면, 임대인과 임차인이 월차임 100만 원으로 임대차계약을 체결하고, 이후 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임대차목적물 중 일부에 관하여 전차인과 월차임 50만 원으로 하는 전대차계약을 체결한 경우, 임차인이 월차임이 지급하지 아니한 경우 전차인은 임대인에게 차임을 직접 지급할 의무를 부담하지만 그 범위는 50만 원에 한정됩니다.


3. 전차인의 임대인에 대한 대항

   전차인은 이 사건과 같이 임차인이 임대인에게 차임을 지급하지 아니한 경우 임대인에게 직접 의무를 부담함에 따라 전대인에게 차임을 지급하였음에도 불구하고 임대인에게 차임을 지급하여야 하는지에 관한 이중지급의 제에 빠지게 되는데요, 이에 관하여 판례는, 전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못하지만, 그 차임지급시기 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있고(대법원 2008. 3. 27. 선고 200645459 판결 참고), 전대차계약상의 차임지급시 전에 전대인에게 지급한 차임이라도 임대인의 차임청구 전에 그 차임지급시기가 도래한 경우에는 그 지급으로 임대인에게 대항할 수 있다고 해석하고 있습니다.

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   우리 법원은 전차인이 임대인에게 직접 의무를 부담하지만 전대차계약에 따라 변제기가 도래하여 차임을 지급한 경우까지 임대인에 대해 직접 의무를 부담할 필요가 없고, 나아가 계약자유의 원칙에 비추어 보았을 때 전대인과 전차인은 언제든지 전대차계약의 내용을 변경할 수 있으므로 전대인과 전차인이 차임을 감액하는 내용으로 전대차계약 내용을 변경하였다고 하더라도 전차인은 임대인에 대하여 감액된 차임만큼의 의무만을 부담한다고 하여 임대인을 보호를 위해 정한 민법 제630조 제1항의 범위를 상당히 제한하고 있습니다.

   다만, 민법 제630조 제1항 규정의 취지에 비추어 그 취지에 반하여 이루어진 것, 예를 들어 특별히 임대인을 해할 목적으로 전대차계약 내용을 변경하는 등과 같은 특별한 사정이 있는 경우는 예외로 두고 있습니다.

 

4. 사안의 검토

   이 사건은 임대인 입장에서는 임대인이 동의한 전대차계약과 그 내용이 달라졌기 때문에 전차인이 변경된 계약내용으로 임대인에게 대항할 수 있다고 주장할 수 있는 여지가 있어 보입니다.

   그러나 법원은 우리 민법이 임대인 보호를 위해 전차인이 임대인에게 직접 의무를 부담하도록 하면서도 임대인이 전차인에 대하여는 직접 의무를 부담하게 하는 규정이 없고, 임대인은 임차인에게 임대차계약에 따른 책임을 언제든지 물을 수 있다는 점을 고려한 것이 아닐까 합니다.

   이런 사정에 비추어 보았을 때, 이 사건 판례는 민법 제630조 제1항은 임대인을 보호하기 위한 규정이라는 점을 명백히 하면서도 전대인과 전차인 사이의 계약자유의 원칙에 비추어 균형을 꾀하고자 한 것으로 보이는바, 전차인의 권리의무에 관한 사례가 많지 않다는 점에서 전차인이라면 알아둘 필요가 있는 사례라 할 것입니다.

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