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제목 [시즌3-92화] 건축주명의변경에 대한 사해행위취소-검토의견편
글쓴이 법무법인 명도 2018-10-08 15:53:35
 

건축주명의변경에 대한

사해행위취소

-검토의견편

(대법원 2017. 4. 27. 선고

2016279206 판결)

 

법무법인명도_로고_빨간배경.png

 

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정민경변호사입니다.

 

  지난 이야기에서 건축주명의변경 약정에 대한 채권자취소권 행사가 문제된 사례를 살펴보았습니다.

  채권자취소권을 행사하기 위해서는 건축주명의변경 약정이 사해행위에 해당하여야 하는데요, 이번 이야기에서 채권자취소권에 관한 이야기를 이어가 보도록 하겠습니다.

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1. 채권자취소권의 성립요건

   민법 제406조 제1항은 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있으나, 그 행위로 인하여 이익을 받은 자나 전득한 자가 그 행위 또는 전득당시에 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다고 하여 채권자취소권에 관하여 정하고 있습니다.

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  채권자취소권이 성립하기 위해서는 채권자에게 채권(피보전채권)이 존재하여야 하고, 사해행위가 존재하여야 하며, 채무자의 사해의사가 있어야 합니다.

  위 민법에 따른 요건은 이와 같이 정리할 수 있는데, 추가적으로 채권자취소권의 성립요건에 관하여 판례가 구체적으로 판시하고 있습니다.


2. 구체적 성립요건

  가. 피보전채권에 관한 요건

   채권자에게 피보전채권이 존재하여야 한다는 것은 당연한 요건에 해당하는데, 그 피보전채권은 금전채권에 한정됩니다. , 소유권치전등기청구권 등과 같은 특정채권은 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 없다(대법원 1995. 2. 10. 선고 942534 판결)는 것이 법원의 입장입니다.

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  한편, 피보전채권이 금전채권이라고 하더라도 우선변제권이 확보된 채권이 아니어야 합니다.

  채권자에게 우선변제권이 확보되어 있다면, 그 범위 내에서는 채무자의 재산처분행위는 채권자를 해하지 아니하므로 채무자가 비록 유일한 재산을 처분하는 법률행위를 하더라도 채권자에 대하여 사해행위가 성립되지 않는다고 보아야 한다는 것(대법원 2014. 9. 4. 선고 201360661 판결)입니다.

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 나. 사해행위 대상에 관한 요건

   사행행위 판단의 대상이 되는 것은 채무자의 법률행위입니다.

  법률행위가 아닌 행위는 취소의 대상이 되지 아니하고, 채무자와 수익자 사이의 법률행위로 수익자나 전득자가 한 행위는 취소할 수 없습니다.

  또, 법률에 명시되어 있는 것과 같이 재산권을 목적으로 하는 법률행위여야 하고, 그 행위로 채무자의 일반재산이 감소하여 채권의 공동담보에 부족이 생겨 채권자를 해하는 행위가 사해행위에 해당합니다.

  다. 사해의사

   채무자의 사해의사는 공동담보에 관하여 부족이 생긴다는 것을 인식하는 것으로 족하고, 채무자의 사해의사가 입증되었다면 수익자나 전득자의 악의는 추정됩니다.

  따라서 채무자의 사해행위를 알지 못하였다는 점에 관하여 수익자나 전득자에게 입증책임이 있습니다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카1380 판결).

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  일반적으로 채무자가 유일한 재산을 처분하는 것은 공동담보를 감소시키는 행위이므로 특별한 사정이 없는 한 사해행위에 해당하고, 수익자나 전득자의 악의는 추정되므로 위 행위를 알지 못하였음을 수익자나 전득자는 스스로 입증하여야 합니다.


3. 건축주명의변경약정이 사해행위에 해당하는지 여부

   이 사건의 경우 건축주명의변경약정이 사해행위의 대상이 되는지 여부가 문제되었습니다.

  왜냐하면 건축주명의는 건축허가를 위해 필요한 것이고, 건축허가는 건축행위를 할 수 있는 자격을 표시하는 것에 불과하여 수허가자(건축주)에게 어떤 새로운 권리나 능력을 부여하는 것이 아니기 때문입니다.

  , 건축주변경은 행정상 행위에 불과하여 권리나 의무에 관한 법률행위가 아니어서 사해행위 대상에 해당하지 않기 때문입니다.

   그러나 이 사건 판례는, 부동산등기법 제65조에 의하면 건축물대장에 최초 소유자로 등록되어 있는 자는 미등기 건물에 관한 소유권보존등기를 신청할 수 있도록 규정되어 있고, 건축물대장은 준공검사 후 건축허가 관계서류를 근거로 작성되는 것이므로 미등기 건물의 경우 특별한 사정이 없는 한 건축허가명의인 앞으로 소유권보존등기가 가능한데, 민사집행법 제251조 제1항에 의해 준용되는 같은 법 제98조 내지 101조에 따라 건축허가의 대상인 미등기 건물과 일괄하여 강제집행이 될 경우에는 그에 관한 허가 역시 일체로 환가될 수 있다는 점에서 건축주명의변경은 소유권으로 이어지는 재산권에 관한 법률행위로 볼 수 있다고 해석한 것으로 보입니다.

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4. 원상회복과 가액배상

   건축주명의변경이 법률행위에 해당한다면 채권자취소권 행사의 대상이 될 수 있고, 민법 제406조 제1항에 따라 채권자는 건축주명의변경 약정을 취소하고 원상회복, , 건축주명의를 다시 채무자로 변경할 것을 청구할 수 있습니다.

   예외적으로 원상회복이 불가능한 경우 가액배상을 청구할 수 있는데, 원물반환이 불가능하거나 현저히 곤란한 경우에는 원상회복의무의 이행으로서 사해행위 목적물의 가액 상당을 배상하여야 하는데, 여기서 원물반환이 불가능하거나 현저히 곤란한 경우는 원물반환이 단순히 절대적, 물리적으로 불가능한 경우가 아니라 사회생활상의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 채권자가 수익자나 전득자로부터 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우(대법원 1998. 5. 15. 선고 9758316 판결 등 참조)를 의미하는바, 이 사건의 경우 건축주명의가 변경되어 변경된 건축주명의로 소유권보존등기가 마쳐졌으므로 이는 원상회복이 불가능한 경우로 보는 것이 타당할 것입니다.

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  따라서 소유권을 취득한 건축주 (수익자)은 건물 가액에서 채권자의 피보전채권액의 범위 내에서 건축주명의변경 약정을 취소하고 이를 배상할 의무가 발생하게 됩니다.

 

5. 사건의 검토

   이 사건에서 채무자 이 건축주명의변경 약정을 할 당시 소유의 다른 부동산은 모두 매각되었고, 건축주명의변경의 대상이 되는 부동산 외에 다른 재산이 없었습니다.

  때문에 건축주명의를 재산권으로 볼 수 있는지 여부가 가장 중요한 쟁점이 되었습니다.

  본래 행정절차에 관한 행위는 실체적 권리관계에 영향을 미치는 것이 아니어서 소의 이익이 없다고 판단하는 것이 일반적이나, 건축물 양도양수계약과 같은 법률행위와 결합하여 건축주 명의를 변경할 필요성이 있고 이를 위하여 건축주 명의의 변경을 구하는 소 이외에 달리 그 목적을 달성할 수 없는 경우 예외적으로 소의 이익을 인정하고 있습니다(대법원 1989. 5. 9 선고 88다카6754 판결 등 참조).

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  이 사건과 같이 행정절차에 따른 행위라고 하더라도 다른 법률행위와 결합하여 소의 이익이 인정될 수 있다는 점을 알아둘 필요가 있을 것입니다.


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