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제목 [시즌3-94화] 경매컨설팅과 변호사법 위반-검토의견편
글쓴이 법무법인 명도 2018-10-22 23:25:09
 

경매컨설팅과 변호사법 위반

-검토의견편

(대법원 2018. 8. 1. 선고

2016242716, 242723 판결)

법무법인명도_로고_빨간배경.png

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정민경변호사입니다.

 

  지난 이야기에서 변호사 또는 법무사가 아닌 자와 체결한 부동산컨설팅계약이 무효라는 판례를 살펴보았는데, 부동산컨설팅계약이 무효로 해석되는 이유에 관한 법무사법과 변호사법에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.

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1. 변호사의 직무와 법률사무

   변호사법 제3조는 변호사의 직무에 관하여 정하고 있는데, 변호사는 당사자와 그 밖의 관계인의 위임이나 국가·지방자치단체와 그 밖의 공공기관의 위촉 등에 의하여 소송에 관한 행위 및 행정처분의 청구에 관한 대리행위와 일반 법률 사무를 하는 것을 그 직무로 한다고 정하고 있습니다.

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  이와 동시에 변호사법은 벌칙으로 소송 사건, 비송 사건, 가사 조정 또는 심판 사건, 행정심판 또는 심사의 청구나 이의신청, 그 밖에 행정기관에 대한 불복신청 사건, 수사기관에서 취급 중인 수사 사건, 법령에 따라 설치된 조사기관에서 취급 증인 수사 사건, 그 밖에 일반의 법률 사건에 관하여 감정·대리·중재·화해·청탁·법률상담 또는 법률 관계 문서 작성, 그 밖의 법률사무를 취급하거나 이러한 행위를 알선할 수 없다고 정하면서 이를 위반할 경우 7년 이사의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처한다고 정하고 있습니다(변호사법 제109조 제1호 참조).

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  변호사법은 법률이 국민생활에 미치는 영향을 고려하여 전문가가 아닌 자의 법률사무로부터 국민을 보호하고, 변호사가 아닌 자가 법률사무의 취급에 관여하는 것을 금지함으로써 변호사제도를 유지하는 측면에서 변호사 자격이 있는 자만이 법률사무를 처리할 수 있도록 하고 있습니다

   판례는 변호사법이 말하는 법률상담에는 법적 분쟁에 관련되는 실체적, 절차적 사항에 관하여 조언 또는 정보를 제공하거나 그 해결에 필요한 법적, 사실적 문제에 관하여 조건, 조력을 하는 행위를 포함한다고 해석하고 있습니다(대법원 2005. 5. 27. 선고 20046676 판결).

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  이 사건 부동산컨설팅 주요내용에 따르면 피고는 경매 물건의 권리분석, 자문, 가격 제시 등을 수행하기로 하였고, 실제로 위 업무와 함께 유치권, 임차인과의 문제에 적극적으로 관여하여 자문함으로써 법률사무를 수행하였음을 알 수 있습니다.


2. 변호사 외 권리분석이 가능한 자

  가. 법무사

   변호사가 행하는 법률사무 중 일부는 법무사가 업무를 수행할 수 있는데, 법무사법 제2조가 그 업무의 범위를 정하고 있습니다.

  법무사법 제2조 제5호에 따르면 법무사는 민사집행법에 따른 경매사건과 국세징수법이나 그 밖의 법령에 따른 공매사건에서의 재산취득에 관한 상담, 매수신청 또는 입찰신청의 대리 업무를 수행할 수 있습니다.

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   법무사가 아닌 자는 위 업무를 수행할 수 없고(법무사법 제3조 제1항 참조), 이를 위반할 경우 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있습니다(법무사법 제74조 제1항 참조).

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 나. 매수신청대리인 등록을 마친 공인중개사

   개업공인중개사는 민사집행법에 의한 경매 및 국세징수 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분속 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있는데(공인중개사법 제14조 제2), 다만 동 업무를 수행하기 위해서는 대법원규칙(공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙)이 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록을 하고 그 감독을 받을 것을 조건으로 하고 있습니다(공인중개사법 제14조 제3).

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 3. 부동산컨설팅계약의 효력

   민법 제103조는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효라고 정하고 있고, 우리 법원은 위 변호사법과 법무사법이 정하는 내용은 모두 강행법규이어서 이를 위반하는 내용을 목적으로 하는 계약은 그 자체가 반사회적 성질을 띠게 되어 사법적 효력도 부정된다(대법원 2010. 2. 25. 선고 200998843 판결)고 해석하고 있으므로 이 사건 부동산컨설팅계약은 무효가 됩니다.

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  무효는 말 그대로 법률행위가 발생하지 않은 것을 의미하므로 급부가 이행되었다면 그 급부는 부당이득으로 반환하여야 합니다.


4. 사안의 검토

   이 사건 피고는 변호사, 법무사, 매수신청대리인 등록을 마친 공인중개사 중 어디에도 해당하지 않았던 것으로 보입니다.

  위 자격이 없는 자와의 컨설팅 계약은 무효라는 점에서 피고는 이미 지급받은 수수료를 반환하여야 하는 것은 물론, 형사적으로도 처벌받을 수 있을 것입니다.

  권리분석 등과 같은 법률사무는 재산과 직결되어 있는 만큼 전문가의 도움을 받는 것이 자신의 권리와 재산을 보호하는 길일 것입니다.

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