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경자유전의 원칙과 불법원인급여 -사실관계편 (대법원 2017. 3. 15. 선고 2013다79887, 79894 판결)
명도만 생각합니다. 법무법인 명도, 정민경변호사입니다.
농사를 짓는 사람이 밭(농지)를 소유하는 것을 원칙으로 하는 경자유전의 원칙, 대한민국 헌법은 이러한 경자유전의 원칙을 천명하고 있습니다. 때문에 농지법은 원칙적으로 농지에 관한 임대차 또는 사용대차를 금지하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 농지에 관한 임대차계약을 체결하는 경우가 많이 발생하고 있는데요, 이번 이야기는 농지법을 위반한 임대차계약이 문제된 이야기입니다.
甲은 乙과 A농지에 관하여 2011. 4. 13.부터 2012. 4. 12.까지 임대차계약을 체결하면서 연 임료로 쌀 30가마(약 450만 원)를 지급받기로 하여 甲은 乙로부터 선불로 450만 원을 지급받고 농지를 인도하였습니다. 乙은 임대차기간이 종료된 이후 2013. 3. 22.이 되어서야 甲에게 A농지를 반환하였고, 이에 대해 甲은 乙에게 본래 임대차계약 종료일인 2012. 4. 12. 이후부터 A농지를 반환한 2013. 3. 22.까지 차임상당의 손해배상을 청구하였습니다.
1. 원고(甲)와 피고(乙)의 주장 원고는 1년간의 차임을 선불로 지급받고 임대차계약이 종료한 2012. 4. 12. 피고가 A농지를 반환하지 아니한 채 불법적으로 A농지를 점유･사용함으로써 원고에게 손해를 입혔으므로 원고에게 그 손해를 배상할 의무가 있다고 주장하였습니다. 원고의 주장에 대해 피고는 A농지에 관한 임대차계약은 농지법 제23조에 위배되어 무효이므로 피고는 원고에게 임료를 지급할 의무가 없다며, 오히려 원고가 피고로부터 지급받은 450만 원은 부당이득이므로 이를 반환하여야 한다면 반소하였습니다.
피고의 반소에 관하여 원고는 A농지에 관한 임대차계약은 농지법 제23조 제3호의 예외사유에 해당하는 것이고, 임대차계약이 무효라면 피고는 A농지를 권원 없이 점유·사용한 것이므로 그로 인한 임료 상당 손해를 배상할 의무가 있으므로 그 손해배상채권을 자동채권으로 하여 피고가 주장하는 위 부당이득반환채권과 상계한다고 항변하였습니다.
2. 원심의 판단 원심은 A농지에 관한 임대차계약이 농지법 제23조 제3호에 해당한다는 원고의 주장을 배척하고 농지법 제23조는 강행규정으로 해석하면서 이에 위반되는 임대차계약으로 무효라고 판단하였고, 원고가 강행규정인 농지법 제23조를 위반하여 피고에게 A농지를 임대한 것은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배되는 불법원인급여에 해당한다고 봄이 상당하다는 등의 이유로 이 사건 임대차기간 동안 피고가 이 사건 각 부동산을 점유·사용한 데 대한 이익 상당 손해의 배상을 청구할 수 없다고 판단하였습니다. 이에 따라 원심은, 피고는 원고에게 임대차계약 종료일 다음날부터 A농지를 인도한 날까지의 차임상당의 손해를 배상할 의무가 있고, 원고는 피고에게 지급받은 차임 450만 원을 반환할 의무가 있다고 판시하였습니다.
3. 대법원의 판단 대법원은 헌법 제121조와 농지법 제1조가 정하는 목적에 비추어 보았을 때, 농지법 제23조를 강해규정으로 해석한 원심의 판단이 타당하다고 보았습니다. 그러나 대법원은 원심과 같은 이유로 원고와 피고가 체결한 임대차계약은 무효라고 판단하면서도 이를 불법원인급여로 볼 수 있는지 여부에 대하여는 의견을 달리하였습니다.
농지법의 적용 대상인 농지의 임대차는, 그 대상이 농지라는 특수성이 있지만, 목적물을 사용·수익하게 하고 차임을 지급받기로 하는 약정이라는 점에서는 일반적인 부동산 임대차와 본질적인 차이가 없고, 과거 경작이익의 상당부분까지 소작료 명목으로 받아가거나 심지어 신분적 예속 관계까지 형성하였던 것과 달리 오늘날의 통상적인 농지 임대차는 경자유전의 원칙과 농지의 합리적인 이용 등을 위하여 특별한 규제의 대상이 되어 있기는 하지만, 특별한 사정이 없는 한 그 계약 내용이나 성격 자체로 반윤리성·반도덕성·반사회성이 현저하다고 단정할 수는 없으며, 임대차 계약기간 동안 임차인이 당해 농지를 사용·수익함으로써 얻은 토지사용료 상당의 점용이익에 대하여 임대인이 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 것마저 배척하여 임차인으로 하여금 사실상 무상사용을 하는 반사이익을 누릴 수 있도록 하여야만 구 농지법의 규범 목적이 달성된다고 볼 것은 아니라고 하여 사회통념상 농지법의 이념에 정면으로 배치되어 반사회성이 현저하도고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면 농지 임대인이 임대차기간 동안 임차인의 권원 없는 점용을 이유로 손해배상을 청구한 데 대하여 임차인이 불법원인급여의 법리를 이유로 그 반환을 거부할 수는 없다고 할 것이라고 판시하였습니다.
4. 쟁점의 정리 이 사건은 농지법 제23조가 강행규정으로 해석됨에 따라 무효가 된 농지임대차계약으로 인해 농지를 점유･사용한 임차인의 이득(임대인의 손해)이 불법원인급여에 해당하는지 여부가 쟁점이 된 사건입니다. 불법원인급여라는 법리가 다소 생소할 수 있는데요, 이는 부당이득법리에 따르다 보면 법을 위반한 사람을 법으로 보호하게 되는 문제가 발생하다보니 이를 해결하기 위한 법리라고 생각하면 조금 쉽게 이해할 수 있을 것입니다.
다음 이야기에서 이에 관한 이야기를 보다 자세히 나누어 보도록 하겠습니다.
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